Défiscalisation SCPI - Société civile de placement immobilier

Une SCPI est une société civile immobilière dotée d'un statut particulier et autorisé à faire appel public à l'épargne. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, elle leur remet des parts sociales. Avec l'argent de la collecte, elle achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu'il possède. La SCPI est administrée par une société de gestion, sous le contrôle d'un conseil de surveillance.

Les parts de SCPI ne sont pas des obligations

L'épargnant est associé, et non prêteur. Quand on dit qu'une SCPI « rapporte du 7 % », ce n'est donc pas pour désigner un taux d'intérêt, comme si elle avait émis un emprunt obligataire. C'est seulement le résultat statistique de sa rentabilité passée. Et s'il est demandé aux associés d'opter ou non pour le prélèvement libératoire, c'est uniquement pour l'imposition d'une petite partie du revenu distribué, celle qui provient des placements de trésorerie réalisés par la société.

Pour acheter des parts de SCPI

Dans les SCPI à capital fixe, on souscrit des parts nouvelles sur le marché dit « primaire » jusqu'à ce que l'intégralité du capital soit placée auprès du public (la souscription peut toutefois être réouverte en cas d'augmentation de capital). Ensuite, les seules acquisitions possibles se font sur le marché de la revente, dit « secondaire ». Depuis l'automne 2002, les transactions sur ce marché se font selon un système de cotation qui n'est pas sans rappeler celui de la Bourse. Vendeurs et acquéreurs passent des ordres qui sont centralisés par la gérance. Au jour et à l'heure prévus (une fois par semaine ou par mois, selon la périodicité fixée par la société), les ordres sont confrontés. Il en ressort un « prix d'exécution », correspondant à la valeur à laquelle peut s'échanger le plus grand nombre de parts. Dans les SCPI à capital variable, il n'existe pas à proprement parler de marché secondaire. L'achat se fait toujours sous forme de souscription de parts nouvelles et la revente par retrait : le vendeur apporte ses parts à la société, qui les reprend pour leur valeur à la date du retrait (hors prime d'émission) et les annule.