Défiscalisation la SCI - société civile immobilière

La société civile immobilière est née par décret, le 8 mars 1804, avec un objectif toujours d'actualité : pouvoir partager à plusieurs la propriété d'un bien et le gérer dans un cadre juridique plus souple que celui de l'indivision. La société civile immobilière est régie à la fois par les dispositions générales au contrat de société, figurant aux articles 1832 à 1844-17 du code civil, et par des règles spécifiques prévues aux articles 1845 à 1870-1.

La société civile imobilière : un contrat entre au moins deux personnes

Comme la loi n'a pas prévu d'instituer des sociétés civiles unipersonnelles, il faut être au moins deux pour créer une SCI : les conjoints d'un couple marié, des concubins ou les partenaires d'un couple pacsé, des amis ou des relations d'affaires, par exemple. Il n'y a pas de maximum. Mais si le nombre d'associés n'est pas limité en droit, il doit, en pratique, rester raisonnable pour ne pas alourdir la gestion. Dans leur intérêt, les associés doivent se connaître, s'apprécier et pouvoir se faire confiance. En effet, leur responsabilité financière n'est pas limitée à leurs apports en capital, comme dans une société commerciale de type Sarl (société à responsabilité limitée). Le dernier alinéa de l'article 1382 du code civil prévoit, au contraire, que « les associés contribuent aux pertes ». La SCI comporte donc un risque important, les associés étant indéfiniment responsables des dettes de la société, à proportion de leurs apports, c'est-à-dire de leur part dans le capital.

Les conditions de gestion de la société civile immobilière

La gérance est l'unique organe de direction de la société. Dotée de larges pouvoirs, elle doit rendre compte de sa gestion et engage sa responsabilité. Tout gérant peut être révoqué, plus ou moins facilement selon les clauses prévues dans les statuts. Le gérant peut être doté de pouvoirs très étendus, à condition d'agir dans le cadre de l'objet social.

Les obligations fiscales de la société civile immobilière

Lorsque la société loue les biens qu'elle possède, elle doit acquitter la taxe foncière, ainsi que la contribution sur les revenus locatifs (CRL) si l'immeuble a plus de quinze ans. Elle doit également déclarer les revenus perçus et le résultat, bénéficiaire ou déficitaire, réparti entre les associés généralement en fonction de leurs droits dans le capital. Si la SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices - ou déficits - entre les associés, elle n'acquitte pas l'impôt sur le revenu. Elle jouit de la transparence fiscale (article 1655 ter du code général des impôts). Cela ne signifie nullement que la SCI est exonérés d'impôt sur le revenu. Elle évite seulement le double degré d'imposition. Les revenus sont, en effet, taxés une seule fois, entre les mains des associés, selon les modalités habituelles : pour un particulier, régime micro-foncier jusqu'à 15 000 euros, régime normal au-dessus.