Défiscalisation statut loueur en meublé professionnel

Dès lors qu'il réalise plus de 23 000 € TTC de recette annuelle ou que cette recette représente plus de la moitié de ses revenus, le loueur en meublé peut accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Il faut pour cela que le loueur en meublé demande son immatriculation au registre du commerce.

Premier avantage du statut loueur en meublé professionnel

Les frais d'acquisition des biens immobiliers (honoraires du notaire, droits d'enregistrement) sont des « frais de premier établissement » déductibles des recettes de l'année de l'achat. Il en est de même pour les frais éventuels de constitution de société, les honoraires de conseil et les frais d'ingénierie (montage juridico-financier réalisé par un conseil), à condition de correspondre à un travail effectif et de ne pas être disproportionnés. Ensuite, toutes les charges d'exploitation sont déductibles pour leur valeur réelle : les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales... et, bien sûr, les intérêts d'emprunt.

Deuxième avantage du statut loueur en meublé professionnel

Le loueur en meublé professionnel amortit ses immeubles. Le taux retenu dans l'ancien est généralement de 3,33 %, calculé sur la valeur du bâti, hors terrain. En copropriété, la valeur de celui-ci dépasse rarement 15 %. Ajouté aux charges courantes et aux intérêts d'emprunt, l'amortissement aboutit souvent à créer un déficit d'exploitation, ou à l'accroître.

Troisième avantage du statut loueur en meublé professionnel

Le déficit d'exploitation est imputable sur le revenu global du contribuable. En LMP, c'est le déficit provenant des charges et des intérêts d'emprunt qui est imputable sur le revenu global du contribuable, et sans limite de montant. En revanche, le déficit provenant de l'amortissement ne peut être que reporté sur les exercices suivants, sans limite dans le temps.

Quatrième avantage du statut loueur en meublé professionnel

Lorsque le loueur en meublé professionnel revend un bien après cinq années d'exploitation, la plus-value éventuellement dégagée est purement et simplement exonérée lorsque les recettes n'excèdent pas 152 600 €.

Cinquième avantage du statut loueur en meublé professionnel

Les logements meublés ne sont pas compris dans l'assiette de l'ISF lorsque la recette annuelle est supérieure à 23 000 € TTC et qu'elle représente plus de la moitié des revenus du contribuable. Ces deux conditions, qui étaient alternatives pour acquérir le statut LMP, sont cumulatives pour l'exonération d'ISF.

Le statut loueur en meublé professionnel, une stratégie payante

On voit la formidable stratégie d'investissement que permet le LMP. Dans une première phase de constitution du patrimoine, les charges d'exploitation et les intérêts d'emprunt absorbent l'essentiel des recettes. Aucun revenu imposable n'est alors dégagé et les amortissements sont reportés. Après quelques années, la part de remboursement du capital emprunté devient de plus en plus importante dans les échéances. Mais les amortissements de l'année et ceux reportés viennent à point nommé pour maintenir à zéro les recettes imposables. Ainsi est-il possible de ce constituer un patrimoine qui se paye tout seul (si le rendement locatif est suffisant), pratiquement sans impôt sur le revenu.